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Construire faire construire ou effectuer des travaux est un droit pour tout propriétaire. Mais attention, c'est un droit dont l'exercice est très encadré. Le droit de Siun particulier vend à une SCI un bâtiment dont la construction est déjà commencé, il n’en reste pas moins que le permis doit être transféré à la dite SCI. Dans ce cas, le passage d’un particulier à une SCI pose problème si le particulier titulaire du PC n’a pas fait appel à un architecte pour réaliser son PC. A voir donc comment et par qui le dossier a été réalisé Nousfaisons construire notre résidence principale qui fait 147m² en emprise au sol. Le permis de construire a été accepté et les travaux vont démarrer prochainement. Or après réflexion, nous souhaitons construire également un double garage (42m²) qui sera relié par un passage couvert (10m²) à la construction principale. Pourse faire, il convient de respecter une procédure établie par la loi. Les propriétaires désireux de vendre doivent exprimer leur volonté devant un notaire qui signifie aux autres indivisaires cette intention de vente, dans un délai d’un mois.Si les indivisaires ne s’opposent pas à cette mise en vente ou s’ils ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la Lesconstructions en dur : ce que dit la loi. Il est impossible de bâtir une résidence sur un terrain non constructible, quelle que soit sa superficie. Vous pouvez en revanche construire toutes sortes de petits abris de jardin à condition que leurs dimensions n’excèdent pas 2 m² de surface au sol et 1,5 m de hauteur sous plafond. Au Plaisir De Vous Y Rencontrer. Construction sur un terrain dont je suis nu-propriétaire Je souhaite construire une maison sur un terrain dont je suis nue-propriétaire. Mes parents en ont l’ usufruit. À qui appartiendra la maison ? Est-ce que le fisc peut demander des comptes à mes parents ? Faut-il que mes parents établissent une nouvelle donation sur la maison que j’ aurais construit ? Au niveau du crédit est-ce qu’ une simple autorisation de mes parents suffit ? merci pour vos réponse Réponse Votre situation est complexe. Une chose à savoir on ne débute jamais un projet immobilier notamment de construction immobilière si la situation juridique n’ est pas claire. Dans la présente, la situation juridique incite à ne rien faire tant que vous ne disposez pas de la pleine propriété du terrain. Il faut négocier avec vos parents la cession de leur droit d’ usufruit avant même de penser à bâtir. Si vous construisez sur le terrain alors que l’ usufruit est entre les mains de vos parents usufruitiers… ils auront le droit d’ habiter dans les lieux, de louer les lieux, de vendre l’ usufruit des lieux à leur bon vouloir… d’ autres héritiers pourront exiger leur part de l’ héritage lors de la succession… Pour répondre précisément à vos questions Vous serez nu e -propriétaire et vos parents usufruitiers de la maison construite, L’ administration fiscale ne demandera pas de compte à vos parents sauf s’ ils perçoivent des revenus liés à leur droit d’ usufruit location par exemple, la taxe foncière est à votre charge, la taxe d’ habitation est à la charge du futur occupant, Donation sur la maison construite par le nu-propriétaire ? Originale, ne jamais faire une telle erreur comme indiqué plus haut, faites les choses dans le bon ordre, clarifiez la situation totalement puis investissez votre argent l’ esprit reposé, Au niveau du prêt de construction, la banque vous conseillera si c’ est une bonne banque, comme je viens de le faire, de clarifier la situation puis de penser au montage financier. Pour résumé, il faut déconnecter totalement vos parents de votre projet de construction en rémunérant de manière juste une cession de leur droit d’ usufruit ou une mutation à titre gratuit c’ est-à-dire une donation en fonction du nombre d’ ayants-droits en présence. S’ ils ne veulent pas rien céder, il faut passer à autre chose. Il ne faut pas prendre à la légère un projet financier aussi lourd qu’ une construction dont les conséquences sociales et financières peuvent être graves. Rappels et définitions Un nu-propriétaire est une personne qui est propriétaire d’ un actif immobilier et qui ne dispose pas de l’ usufruit. L’ usufruitier est une personne qui dispose d’ un droit d’ usufruit sans être propriétaire d’ un actif immobilier. Le droit d’ usufruit permet d’ utiliser, de se servir et de tirer des revenus d’ un bien. Ces notions juridiques proviennent du démembrement de la propriété, souvent utilisées lors des partages et successions entre des héritiers. Lorsque des travaux sont envisagés sur une construction existante, la déclaration préalable ou la demande de permis de construire n’a pas à porter sur cette construction mais uniquement sur les travaux projetés. Il en va différemment lorsque ces derniers portent sur une construction irrégulière ou non conforme aux règles en vigueur. Les travaux exécutés sur les constructions existantes sont en principe dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme [1]. Ils doivent cependant, lorsque leur importance, leur localisation ou leur nature l’exige, faire l’objet d’une déclaration préalable [2] ou être soumis à permis de construire [3]. La demande n’a toutefois pas à porter sur la construction existante, et l’autorité administrative ne doit s’opposer aux travaux envisagés que si ces derniers méconnaissent les règles en vigueur. Mais encore faut-il pour cela que la construction n’ait pas été irrégulièrement édifiée et qu’elle ne soit pas devenue, du fait de l’évolution des règles applicables, non-conformes au droit de l’urbanisme. Autrement, en effet, les travaux ne pourront être entrepris que sous certaines réserves. I – Les travaux portant sur des constructions irrégulières Une construction irrégulière est une construction qui a été édifiée Sans autorisation. C’est le cas par exemple lorsqu’un bâtiment, dont la construction nécessitait un permis de construire, a été réalisé sans l’obtention d’une telle autorisation ; En vertu d’un permis de construire qui a été ensuite annulé [4] ou retiré en revanche, si une construction a été réalisée en vertu d’un permis de construire illégal, certes, mais qui n’a pas fait l’objet d’un retrait ou d’une annulation, celle-ci ne sera pas considérée comme étant irrégulière [5] ; Sans avoir respecté les prescriptions contenues dans le permis de construire [6] ou la déclaration préalable. C’est le cas si par exemple la hauteur du bâtiment construit excède celle autorisée par le permis de construire ; Dans le respect des règles d’urbanisme mais qui a ensuite fait l’objet de travaux de modification [7] ou d’un changement de destination [8] sans avoir respectés les formalités obligatoires. Tel est le cas du propriétaire qui a transformé sans autorisation son garage en local commercial et qui souhaiterait réaliser des travaux sur la façade de ce local. Celui-ci sera en l’espèce tenu de présenter une demande d’autorisation concernant non seulement le changement de destination mais aussi les travaux à réaliser. A – Les travaux nouveaux portant sur une construction irrégulière nécessitent au préalable la régularisation de la construction existante Lorsque des travaux portent sur une construction irrégulière, l’autorité administrative, saisie d’une demande tendant à ce que soient autorisés ces travaux, est tenue d’inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble du bâtiment [9]. Autrement dit, les travaux nouveaux portant sur une construction irrégulière nécessitent au préalable la régularisation de cette construction. La demande d’autorisation aura ainsi pour objet de régulariser la construction existante et d’autoriser les travaux prévus. Ainsi, lorsqu’un propriétaire dépose une déclaration de travaux portant sur la modification de l’aspect extérieur d’une construction édifiée sans permis de construire, alors même qu’une telle autorisation était requise, l’autorité administrative sera tenue de s’opposer à la déclaration de travaux et d’inviter le propriétaire à déposer une demande de permis de construire portant sur l’ensemble du bâtiment [10]. Au reste, cette régularisation ne pourra intervenir que si les règles d’urbanisme en vigueur à la date où l’autorité administrative statue, sur la demande, le permettent. Mais, si aucune régularisation ne peut avoir lieu, les travaux envisagés ne pourront pas être autorisés, quand bien même ils seraient conformes aux règles d’urbanisme. B- Les cas dans lesquels une régularisation de la construction existante n’est pas requise L’exigence de régularisation de la construction existante n’est toutefois pas requise lorsque les travaux projetés portent Sur un bâtiment qui, bien que faisant partie d’un ensemble immobilier, n’a pas été, à la différence des autres bâtiments composant cet ensemble, édifié en méconnaissance du permis de construire délivré [11] ; Sur un élément divisible [12] ou dissociable [13] de la construction irrégulièrement édifiée. Il a ainsi été jugé que la construction d’une piscine, quoique proche de l’habitation irrégulièrement édifiée, mais qui n’était ni attenante ni structurellement liée à cette habitation en était dissociable, de sorte qu’aucune régularisation n’était nécessaire [14]. En dehors de ces trois cas de figure, l’exigence de régularisation de la construction existante sera toujours requise même si les travaux projetés ne prendraient pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Tel est le cas lorsqu’un appentis, qui a été irrégulièrement édifié, est accolé à une maison d’habitation. Dans cette hypothèse, le propriétaire qui envisagerait de procéder à des travaux d’extension de cette maison d’habitation devra obtenir une autorisation portant à la fois sur les travaux d’extension et sur cet appentis, même si les travaux d’extension ne prendraient pas directement appui sur cet appentis [15]. C – Les tempéraments au principe de la régularisation de la construction existante Cette exigence de régularisation des constructions irrégulières est atténuée dans deux cas de figure. En premier lieu, lorsque les travaux ont pour objet la restauration d’une construction ancienne [16]. L’autorité administrative dispose en effet de la faculté, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence, d’autoriser parmi les travaux demandés ceux qui sont nécessaires à la préservation de la construction existante et au respect des normes. Cette autorisation ne sera cependant accordée que si la construction existante est insusceptible de régularisation au regard des règles d’urbanisme en vigueur et est à l’abri de toute action pénale ou civile soit au pire dix ans à compter de l’achèvement de la construction. En second lieu, lorsque les travaux portent sur des constructions irrégulières achevées depuis plus de dix ans. L’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme dispose en effet que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Il est néanmoins important de préciser que cette disposition ne s’applique pas aux constructions qui ont été réalisées sans permis de construire. A cet égard, ont été également considérés comme édifié sans permis de construire Une maison d’habitation construite en lieu et place d’un abri de jardin [17] ; Un bâtiment dont les travaux d’extension nécessitaient la délivrance d’un nouveau permis de construire [18]. II – Les travaux portant sur des constructions non conformes Une construction non conforme aux règles en vigueur est Soit une construction qui a été régulièrement édifiée mais qui, en raison de l’évolution des règles en matière d’urbanisme, n’est plus en conformité avec les prescriptions applicables ; Soit une construction édifiée d’après un permis de construire ou une déclaration préalable illégal mais qui n’a pas fait l’objet d’une annulation ou d’un retrait. Dans une telle situation les travaux nouveaux portant sur cette construction ne pourront être autorisés que dans quatre cas de figure, à savoir A – Les travaux nouveaux ont pour objet de rendre la construction existante plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues En premier lieu, l’autorité administrative est tenue d’autoriser les travaux qui ont pour objet de rendre la construction existante plus conforme aux règles d’urbanisme en vigueur [19]. A titre d’exemple, le juge a autorisé les travaux de remplacement d’une partie des combles par un balcon-terrasse attendu que ces travaux visaient à réduire le volume de la construction irrégulièrement implantée, rendant dès lors la construction existante plus conforme aux prescriptions d’urbanisme [20]. Cependant, si les travaux demandés ont pour effet de rendre la construction existante moins conforme aux dispositions règlementaires méconnues, aucune autorisation ne sera en ce cas délivré. Ainsi, le juge a refusé d’autoriser les travaux qui avaient pour effet de porter le coefficient d’emprise au sol d’un immeuble de 76 % à 78 % dans la mesure où le règlement annexé au applicable en l’espèce limitait ce coefficient d’emprise à 40 % [21]. B – Les travaux nouveaux sont étrangers aux dispositions réglementaires que méconnaît la construction existante En second lieu, l’autorité administrative est tenue d’autoriser les travaux qui sont étrangers aux règles que la construction existante méconnaît [22]. On peut à ce titre citer le cas des travaux qui se bornent à changer la destination de volumes déjà construits et à modifier la répartition entre surface hors œuvre brute et surface hors œuvre nette, sans aggraver l’illégalité d’emprise affectant le permis initial [23]. Toutefois, il n’est pas nécessaire, pour que des travaux soient regardés comme n’étant pas étrangers aux prescriptions méconnues …, qu’ils aboutissent à aggraver la violation préexistante. Il suffit que ces travaux présentent un rapport avec l’objet de la règle d’urbanisme » [24]. C’est pourquoi, des travaux de surélévation de la toiture d’un bâtiment implanté en méconnaissance des dispositions du règlement du relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, n’ont pas été considérés comme étant étrangers à ces dispositions [25]. C – La possibilité reconnue aux documents d’urbanisme d’autoriser des travaux sur des constructions non conformes En troisième lieu, l’autorité administrative peut autoriser la réalisation de travaux sur des constructions non conformes, lorsque les documents d’urbanisme applicables ne s’y opposent pas. Les collectivités territoriales ont en effet la possibilité de déroger dans leurs documents d’urbanisme aux règles prévues au A et au B, et de prévoir les cas dans lesquels des travaux portant sur des constructions non conformes peuvent être autorisés [26]. D – Les travaux nouveaux portent sur une construction existante achevée depuis plus de 10 ans En dernier lieu, on rappellera que l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Par conséquent, les travaux nouveaux portant sur une construction non conforme mais achevée depuis plus de 10 ans pourront être autorisés, même s’ils n’ont pas pour objet de rendre cette construction existante plus conforme aux règles d’urbanisme ou même s’ils ne sont pas étrangers aux règles méconnues. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [14] Ibid. [24] M. Abraham, Concl. sur CE, 14 février 1996 n°152895. 1 terrain pour 2 une solution économique pour construire iStockphoto Si acheter à deux c'est mieux, acheter à quatre devrait être carrément plus intéressant ! Néanmoins, quand deux couples achètent ensemble un grand terrain pour y construire des maisons mitoyennes, plusieurs questions se posent sous quel régime peuvent-ils organiser cette construction nouvelle et commune ? Quels sont les avantages et les inconvénients des possibilités réglementaires ? Les réponses sont ici. Achetez un terrain à deux pour y faire construire chacun sa maison est-il aussi avantageux qu'il n'y paraît ? Quels moyens existent pour acheter un terrain et faire bâtir des maisons mitoyennes ? Comment partager le terrain en deux propriétés distinctes ? Nous répondons à vos questions. >> A lire aussi >> Faire construire sa maison les 5 points clés Acheter un terrain à deux, quel intérêt ? Pour ce qui est du terrain pour construire une maison, l'avantage est rarement financier. Le foncier n'est pas un produit comme un autre, et la notion de "prix de gros" ne joue pas quand un propriétaire vend une quantité plus importante de mètres carrés. De plus, les frais de notaire étant proportionnels au coût de l'opération, il n'y a pas non plus de bénéfice à espérer de ce côté. Sans doute, les frais de raccordement aux réseaux seront moins élevés, mais l'économie réalisée ne sera pas significative comparée à l'investissement que représentent l'achat du terrain et la construction de la maison. En revanche, un grand terrain à construire trouve moins facilement preneur qu'une petite surface ; il est donc plus facile d'en trouver un. C'est certainement là le principal intérêt de l'opération. Pour ce qui est de la construction de la maison, il est clair que deux maisons mitoyennes jumelées sont plus économiques que deux maisons indépendantes. Un seul volume est en effet plus facile à isoler et surtout à chauffer moins de surface en contact avec l'extérieur, c'est moins de transferts et de pertes de calories. Un gain pouvant atteindre 35 % selon les experts. Si vous songez à cette solution, et quelle que soit la forme juridique envisagée, songez que, pour réaliser une telle opération à deux, il faut bien choisir son partenaire car les conflits ne sont pas impossibles. >> A lire aussi >> Déclaration de travaux, permis de construire comment ça se passe ? La division de la propriété Il est possible de prévoir dès le début de partager le grand terrain en deux propriétés distinctes. Dès l'avant-contrat, signez deux promesses de vente avec le vendeur une pour chaque parcelle. Le propriétaire y trouve son intérêt car il vendra d'un coup son grand terrain, sans avoir à le diviser en deux lots à vendre séparément. Dans les avant-contrats, prévoyez une condition suspensive pour le permis de construire. Il est en effet indispensable de s'assurer que la construction de maisons mitoyennes et la surface habitable sont conformes aux dispositions du PLU Plan local d'urbanisme. Faites ensuite réaliser par un géomètre un arpentage qui divise le terrain en deux parcelles, puis rencontrez le notaire qui réalisera les deux ventes. Deux propriétés distinctes sont créées et vous pouvez dès lors faire construire chacun votre maison mitoyenne. La copropriété Autre montage possible créer une copropriété. Au départ, vous achetez le terrain à deux et faites construire la double habitation. Vous établissez ensuite une copropriété qui, bien qu'étant horizontale, devra répondre à la réglementation. Pour cela, vous devrez faire appel à un géomètre qui procédera au mesurage de la propriété et à son découpage en lots, puis vous passerez devant le notaire. La copropriété comprendra deux parties privatives les deux logements et une partie commune, le terrain, mais aussi le bâtiment, qui sera considéré comme une seule entité les murs porteurs, le toit. Ce sera l'objet de l'état descriptif de division. Le règlement de copropriété pourra établir l'usage exclusif d'un demi-terrain chacun et les règles de fonctionnement de l'ensemble. Vous serez chez vous dans le logement, mais vous resterez dépendant de l'accord de votre copropriétaire pour les prises de décision les réparations du toit ou le ravalement par exemple. Les frais en seront assumés par les deux copropriétaires. Deux solutions "risquées" l'indivision et la SCIL'indivision. Dans ce cas, on achète et on fait construire à deux l'ensemble terrain-maisons mitoyennes, et l'on est tous les deux propriétaires indivis. Cela implique que toutes les décisions concernant l'agencement du terrain, les possibles transformations dans l'avenir, les réparations nécessitent l'accord des deux parties et le partage de toutes les dépenses. Or l'unanimité est difficile à assurer et les conflits sont probables ce n'est pas pour rien que la loi stipule "Nul n'est censé rester en indivision". La SCI Société civile immobilière. Les parties sont toutes les deux propriétaires des deux maisons et du terrain aucune ne sera propriétaire de sa partie, d'où l'apparition de sérieux problèmes en cas de revente d'un des logements la vente ne concernera pas alors une maison, mais des parts dans une SCI. Par ailleurs, il faudra l'accord de tout le monde pour faire des gros travaux pour "soi" une piscine par exemple. J’accepte que les informations saisies dans ce formulaire soient utilisées pour permettre de me contacter dans le cadre de la relation commerciale qui découle de cette demande de devis. J’accepte que les informations saisies dans ce formulaire soient utilisées à des fins marketing pour m’informer des opérations de portes ouvertes, salons de l’immobilier newsletter et SMS L’usufruit crée un démembrement de propriété. L’usufruitier et nu-propriétaire disposent de droits spécifiques et limités sur le bien immobilier. La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu propriétaire. L’accord de l’usufruitier est nécessaire. ©Fotolia Sommaire L’usufruitier dispose de la jouissance du bien et en perçoit les fruits L'usufritier peut mettre le bien immobilier en location sans l’accord du nu propriétaire excepté les cas concernant un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Le nu propriétaire conserve la faculté de disposer librement du bien sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier. Des litiges peuvent apparaitre entre usufruitier et nu-propriétaire lorsque l’un d’eux décide de vendre le bien immobilier. L’usufruit peut être crée par la loi dans le cadre d’une succession par exemple ou par une convention donation avec réserve d’usufruit. Concernant l’usufruit conventionnel, l’acte peut contenir une clause selon laquelle l’usufruitier ne pourra s’opposer à la vente du bien. Bon à savoir Le nu-propriétaire peut vendre son droit propre la nue propriété sans recueillir l’accord de l’usufruitier. L’acquéreur deviendra nu-propriétaire mais n’aura pas la jouissance du bien immobilier. Le code civil instaure une protection de l’usufruitier Dans le cadre de l’usufruit légal, le code civil instaure une protection de l’usufruitier. Ainsi, pour vendre le bien immobilier entièrement à un seul acquéreur, nu propriétaire et usufruitier vendront leurs droits respectifs. Chacun des vendeurs va percevoir une partie du prix. La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L’accord de l’usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l’usufruitier conserve ses droits sur le bien. Références juridiques Article 578 du Code civil Article 582 du Code civil Article 612 al 2 du Code civil Article 815-5 du Code civil Civ 1, 12/12/1989.

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